Vous êtes ici :
  1. Accueil
  2. Entreprises
  3. Gestion de l'entreprise
  4. Construction Immobilier
  5. Bail commercial : Impact des nouvelles obligations légales sur la fixation du loyer renouvelé
Bail commercial et renouvellement

Bail commercial : Impact des nouvelles obligations légales sur la fixation du loyer renouvelé

Auteur : MEDINA Jean-Luc
Publié le : 17/03/2025 17 mars mars 03 2025
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-14.887

La fixation du bail renouvelé peut intervenir à la valeur locative par application des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce si le bailleur démontre que durant la période du bail expiré, il y a eu une modification notable d’un des 4 éléments suivants : 
 
  • Les caractéristiques du local considéré 
  • La destination des lieux 
  • Les obligations respectives des parties 
  • Les facteurs locaux de commercialité 

Il convient de rappeler que pour sa part, le locataire n’a pas de contrainte à obtenir une valorisation de son loyer renouvelé à la valeur locative dès lors que ce loyer est plus intéressant pour lui, c’est-à-dire qu’il est plus bas que le loyer contractuel.

Le bailleur quant à lui est confronté à des contraintes juridiques plus importantes.

L’arrêt commenté du 23 janvier 2025 s’intéresse plus précisément à l’une des 4 conditions alternatives nécessaires au bailleur pour obtenir le déplafonnement du loyer renouvelé.

Il s’agit de la modification notable des obligations respectives des parties confrontées à une obligation légale qui aggrave les obligations du bailleur et diminue la rentabilité des loyers perçus.

En effet, depuis la loi Alur du 24 mars 2014 figure désormais à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 une obligation pour chaque copropriétaire non occupant de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

En l’occurrence, la création de cette obligation légale est intervenue en cours de bail expiré.

Elle a mis en place une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur.

Dans le cas d’espèce, le bailleur a volontairement (sans obligation) souscrit ce type d’assurance avant 2014.

Cependant, postérieurement à la loi Alur du 24 mars 2014, les primes d’assurance responsabilité civile incombant aux propriétaires non occupants ont subi des augmentations de plus de 50 %.

En l’occurrence, dans cette affaire, celle souscrite par le propriétaire est passée de 644 € en 2007 à 1 046,90 € en 2015, soit une augmentation de 62,56 %.

La Cour d’appel de PAU, dans son arrêt du 9 février 2023, avait considéré que cette augmentation constituait une modification notable des obligations respectives des parties devant entraîner un déplafonnement des loyers.

Le locataire a contesté devant la Cour de cassation cette motivation en estimant que l’augmentation des primes d’assurance résultait d’une obligation prévue par la loi, mais en aucun cas des rapports contractuels entre le propriétaire et son assureur, de sorte que la Cour d’appel n’aurait pas dû conclure à un déplafonnement.

La Cour de cassation ne suit pas l’argumentation du locataire et confirme la position de la Cour d’appel de PAU.

Elle a constaté que la charge nouvelle tenant à l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile du copropriétaire non occupant à laquelle le bailleur était tenu avait entraîné une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré et constituait donc une modification notable des obligations respectives des parties au cours du bail expiré, peu importe que cette assurance ait été volontairement souscrite avant 2014.

Il faut considérer que cet arrêt a une portée significative dans le domaine des baux commerciaux.

Cependant, il ne faut pas en déduire un principe définitif.

Toute nouvelle obligation légale à la charge du bailleur ne peut pas entraîner automatiquement un déplafonnement.

Le Juge du fond vérifie le caractère notable de cette modification.

Dans l’espèce étudiée, la baisse de rentabilité pour le bailleur était notable, de sorte que la Cour d’appel de PAU avait pu à raison conclure au déplafonnement.


Cet article n'engage que son auteur.
Partager sur
Publier cet article Partager sur LinkedIn Partager sur Facebook Envoyer par E-mail

Historique

<< < 1 2 3 4 5 6 7 ... > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site.
Plus d'informations
CONFIGURER REFUSER ACCEPTER
Gestion des cookies
Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.
ENREGISTRER MES PARAMETRES
Haut de page