Restitution de locaux par le locataire dans un état non conforme à ses obligations : quel est le montant des dommages-intérêts ?
Auteur : MEDINA Jean-Luc
Publié le :
28/08/2024
28
août
août
08
2024
La fin des rapports contractuels entre un bailleur et un locataire commercial est souvent source de conflit. Le bailleur espère récupérer son bien en bon état. Le locataire, quant à lui, espère récupérer son dépôt de garantie sans aucune imputation d’éventuels travaux de remise en état. Comment la Cour de cassation apprécie-t-elle le montant des sommes que peut conserver le bailleur afin de remettre le bien en état ? La Cour de cassation a rendu trois arrêt le même jour en date du 27 juin 2024 pour permettre de mieux cerner la problématique (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-10.298 ; n° 22-21.272 et n° 22-24.502)
Suffit-il de constater la non-restitution du local en bon état tel que prévu dans le bail, pour justifier de l’allocation de dommages-intérêts au profit du bailleur ?
La jurisprudence a d’abord été fluctuante.
Dans un arrêt publié le 30 janvier 2022 (n° 00.15.784), la Cour de cassation avait estimé que si les locaux n’étaient pas rendus en bon état et conformément aux clauses contractuelles, le bailleur avait droit à une indemnité, peu importe si celui-ci avait ou pas effectué les réparations ou s’il justifiait d’un préjudice.
Cette jurisprudence a fait couler beaucoup d’encre.
On vise ici l’hypothèse d’un bailleur qui récupère son bien en mauvais état et qui, pour une raison indéterminée, le cède sans subir véritablement de préjudice sur la valeur du bien et sans effectuer les travaux.
Dans un second arrêt rendu cette fois-ci en assemblée plénière le 3 décembre 2003 (n° 02-18.033), la Cour de cassation a procédé à un revirement.
Elle a affirmé que des dommages-intérêts ne pouvaient être alloués que s’il était constaté l’existence d’un préjudice d’ordre contractuel.
Dès lors qu’un bailleur reloue les locaux à un locataire qui les a réaménagés sans que ce bailleur n’ait contribué ou déboursé quoi que ce soit pour effectuer des travaux, celui-ci n’a pas subi de préjudice et ne doit pas recevoir réparation.
C’est cette jurisprudence qui date de 2003 que la Cour de cassation a conforté par trois arrêts du 27 juin 2023.
Il faut rappeler que l’article 1732 du Code civil instaure une présomption simple de faute du locataire.
Il lui appartient de démontrer qu’il restitue le bien en bon état ou conformément à ce que prévoit le contrat.
L’article 1732 n’instaure pas de présomption d’existence de préjudice.
De même, l’article 1231-2 du Code civil pose le principe de réparation intégrale du préjudice en estimant que les dommages-intérêts dus au créancier doivent correspondre à la perte qu’il a faite et au gain dont il a été privé.
Dans la majorité des cas, le bailleur subit effectivement un préjudice qui correspond au coût de la remise en état des locaux, voire un préjudice d’immobilisation de son bien ou un préjudice de moins-value à la revente ou à la relocation compte tenu de l’état des locaux.
Si effectivement le bailleur n’assume pas le coût des travaux de remise en état dont il demande l’indemnisation, le juge doit évaluer le préjudice au jour où il statue et n’indemniser le bailleur que du préjudice qu’il subit.
Ainsi, le préjudice doit être calculé par le juge en prenant en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition.
Il n’y a pas d’allocation automatique de dommages-intérêts.
Cette jurisprudence de 2003, confortée par celles de 2024, est totalement dans la logique du droit commun de la réparation en matière de responsabilité civile et il faut donc s’en féliciter.
Cet article n'engage que son auteur.
Historique
-
Clôture d’un compte courant garanti par un cautionnement : revirement de la cour de cassation
Publié le : 27/09/2024 27 septembre sept. 09 2024Entreprises / Finances / Banque et financeLa Cour de cassation a rendu un arrêt qui vient clarifier la question de la c...Source : www.eurojuris.fr
-
Indemnité d'immobilisation, promesse de vente et délai de prescription
Publié le : 26/09/2024 26 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe 8 septembre 2015, une promesse unilatérale de vente a été conclue sous la...Source : www.eurojuris.fr
-
Réforme de la garde à vue : quels changements depuis le 1er juillet 2024 ?
Publié le : 24/09/2024 24 septembre sept. 09 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileAprès plusieurs mises en demeure de la Commission européenne, la France assur...Source : www.eurojuris.fr
-
Action en paiement du membre d’un groupement
Publié le : 23/09/2024 23 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de cassation, en ligne avec la jurisprudence administrative, considèr...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial : défaut d'entretien du locataire et vétusté
Publié le : 20/09/2024 20 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierQuelle est l’étendue de la remise en état du locataire en fin de bail ? Ce su...
-
Audition de l'enfant et bienveillance parentale
Publié le : 18/09/2024 18 septembre sept. 09 2024Particuliers / Famille / EnfantsAux fins d’harmoniser les textes européens et certains textes du droit frança...Source : www.eurojuris.fr
-
Érosion littorale : L’exemple du département de Charente-Maritime
Publié le : 17/09/2024 17 septembre sept. 09 2024Collectivités / Environnement / EnvironnementDans la gestion du trait de côte, et dans la gouvernance adaptée à cette situ...Source : www.eurojuris.fr
-
L’érosion côtière : les cartes locales d’exposition au risque
Publié le : 16/09/2024 16 septembre sept. 09 2024Collectivités / Environnement / EnvironnementFaire face au recul du trait de côte engage, nous le savons, un grand nombre...Source : www.eurojuris.fr
-
L’étude CEREMA Projection du trait de côte et analyse des enjeux au niveau national - février 2024
Publié le : 13/09/2024 13 septembre sept. 09 2024Collectivités / Environnement / EnvironnementLe CEREMA est un établissement public sous la tutelle du ministère de la tran...Source : www.eurojuris.fr
-
Le maître d'oeuvre répond sans recours des travaux complémentaires non acceptés s'ils sont réalisés sous sa signature
Publié le : 13/09/2024 13 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans le cadre de cette affaire, une SCI a entrepris la construction d’un loti...Source : www.eurojuris.fr
-
Licenciement pour inaptitude : le manquement à l’obligation de sécurité ayant conduit à l’inaptitude est imprescriptible
Publié le : 12/09/2024 12 septembre sept. 09 2024Particuliers / Emploi / Licenciements / DémissionEntreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementSi la Cour de cassation décide de manière constante que le licenciement pour...Source : www.eurojuris.fr
-
Non respect des normes ERP et responsabilité de l'architecte
Publié le : 12/09/2024 12 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar son arrêt en date du 5 septembre 2024 (Cass, 3ème civ, 5 septembre 2024,...Source : www.eurojuris.fr
-
Appréciation du caractère apparent du désordre à la réception et garantie décennale : la rigueur se confirme !
Publié le : 11/09/2024 11 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierIl est constant que le maître d’ouvrage ne peut pas rechercher la responsabil...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial : Droit de préférence et vente judiciaire
Publié le : 02/09/2024 02 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt du 13 juin 2024 (n°23-13.728), la troisième chambre de la Cour d...Source : www.eurojuris.fr
-
Assurance construction : activités déclarées et activités accessoires
Publié le : 02/09/2024 02 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes propriétaires d’une maison d’habitation ont confié à une entreprise la fo...Source : www.eurojuris.fr
-
Restitution de locaux par le locataire dans un état non conforme à ses obligations : quel est le montant des dommages-intérêts ?
Publié le : 28/08/2024 28 août août 08 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa fin des rapports contractuels entre un bailleur et un locataire commercial...
-
Irrégularité d’une méthode de notation des offres basée sur les rangs de classement
Publié le : 22/08/2024 22 août août 08 2024Collectivités / Marchés publics / Procédure de passationLa liberté dont disposent les acheteurs et les autorités concédantes en matiè...Source : www.eurojuris.fr
-
Précisions du Conseil d’État sur la prescription de l’action en garantie décennale
Publié le : 21/08/2024 21 août août 08 2024Collectivités / Contentieux / Tribunal administratif/ Procédure administrativeDans un arrêt du 7 juin 2024 Communauté de communes des Pays du Sel et du Ver...Source : www.eurojuris.fr
-
La nécessité immédiate de prendre en compte le risque « érosion » dans le cadre de l’instruction des autorisations d’urbanisme
Publié le : 16/08/2024 16 août août 08 2024Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLa loi Climat et résilience offre aux communes volontaires de nombreux outils...Source : www.eurojuris.fr
-
Loi « Littoral » : précision sur la notion d’agrandissement d’une construction existante
Publié le : 14/08/2024 14 août août 08 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLe principe est désormais bien ancré : l’extension des constructions existant...Source : www.eurojuris.fr