Bail commercial et conditions de validité d'une cession de droit au bail
Auteur : MEDINA Jean-Luc
Publié le :
06/07/2022
06
juillet
juil.
07
2022
La clause autorisant une cession de droit au bail sous réserve du consentement préalable et par écrit du bailleur est généralement insérée dans les baux commerciaux. La Cour de Cassation a eu à connaître d’une affaire où une succession de cession d’immeuble est intervenue, alors que parallèlement l’immeuble contenait un droit au bail qui a lui-même été cédé.
Les formalités de consentement préalable et par écrit du bailleur de la cession du droit au bail n’avaient pas été respectées.
De même, ce bailleur n’avait pas respecté le droit de préférence prévu à l’article L 145-46-1 du Code de Commerce qui est d’ordre public.
C’est donc le locataire, bénéficiaire d’une cession de droit au bail irrégulière qui a pris l’initiative d’assigner le bailleur en non-respect de son droit de préférence.
Le locataire, bénéficiaire du droit au bail sans respect du consentement préalable et écrit du bailleur peut-il engager une action judiciaire en non-respect du droit de préférence dont il aurait dû bénéficier ?
La Cour d’Appel de DOUAI avait déduit que dès lors que le bailleur avait perçu des loyers du locataire postérieurement à la date de renouvellement du bail et lui avait réclamé une régularisation des charges, il avait nécessairement acquiescé à la cession du droit au bail.
La Cour d’Appel a également déduit que le bailleur avait aussi adressé des appels de loyers et provisions pour charges au locataire, de sorte qu’il fallait considérer que l’acquiescement était intervenu tacitement.
La Cour de Cassation ne suit pas cette motivation et casse l’arrêt de la Cour d’Appel de DOUAI (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 21 avril 2022, n° 21-11.404)
Elle considère que les motifs adoptés par la Cour d’Appel de DOUAI sont impropres à caractériser l’accord du bailleur à la cession du droit au bail et la connaissance par le bailleur de l’identité réelle du preneur.
Cette décision peut surprendre.
La Cour d’Appel de DOUAI a en effet bien remarqué qu’en encaissant des loyers et en faisant des appels de provisions de loyers et charges, il y avait une reconnaissance tacite du nouveau locataire.
La Cour de Cassation considère que ces éléments-là ne viennent pas suppléer la nécessaire acceptation du nouveau locataire, puisque la clause du bail prévoit très clairement et de manière expresse un nécessaire consentement préalable et écrit du bailleur.
L’acquiescement du bailleur à la cession du droit au bail suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire et ne peut résulter d’appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié.
En l’occurrence, le bailleur avait adressé ses appels de loyers à une dénomination sociale qui était une enseigne et non pas une société régulièrement répertoriée en précisant le numéro de son extrait k-bis.
En tout état de cause, dans ce cas d’espèce, l’immeuble avait fait l’objet de différents transferts de propriété, de sorte que la Cour de Cassation a considéré que les actes implicites par lesquels le bailleur avait pu acquiescer à la cession du droit au bail intervenue irrégulièrement en méconnaissance de la clause du bail étaient inopposables à l’acquéreur des locaux qui ne pouvait se les voir opposer par le cessionnaire.
Il est donc important, en tout état de cause, de respecter le formalisme tel qu’il est édicté par le bail.
Cet arrêt n’est pas un arrêt de principe, car d’autres faits d’espèce pourraient conduire les juges du fond à considérer qu’il y a bien eu un acquiescement implicite.
Cependant, par précaution, il faut privilégier le strict respect des termes du bail commercial.
Cet article n'engage que son auteur.
Historique
-
Les conséquences de l'absence d'entretien préalable au licenciement
Publié le : 06/07/2022 06 juillet juil. 07 2022Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementL’entretien préalable au licenciement est une phase obligatoire de la procédu...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial et conditions de validité d'une cession de droit au bail
Publié le : 06/07/2022 06 juillet juil. 07 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa clause autorisant une cession de droit au bail sous réserve du consentemen...
-
La réémission d'un titre exécutoire après le prononcé d'une décharge d'obligation de payer
Publié le : 06/07/2022 06 juillet juil. 07 2022Collectivités / Finances locales / Fiscalité/ Gestion de fait/ Chambre des ComptesIl est de jurisprudence constante que « l’annulation d’un titre exécutoire po...Source : www.eurojuris.fr
-
Loyers dus pendant la période covid : la cour de cassation a tranché !
Publié le : 05/07/2022 05 juillet juil. 07 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation était très attendue sur l’exigibilité des loyers durant...
-
Isolation par l’extérieur de son immeuble ou de sa maison et droit de surplomb : un droit simple mais une procédure complexe
Publié le : 05/07/2022 05 juillet juil. 07 2022Particuliers / Patrimoine / ConstructionLe droit de propriété privée est protégé, notamment lorsque il est question d...Source : www.eurojuris.fr
-
Accident de service : quand commence le versement de l’allocation temporaire d’invalidité ?
Publié le : 05/07/2022 05 juillet juil. 07 2022Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifL’article 2 du décret du 2 mai 2005 relatif à l'attribution de l'allocation t...Source : www.eurojuris.fr
-
Faire construire sa maison d'habitation entre rêve et cauchemar : le recours au contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
Publié le : 04/07/2022 04 juillet juil. 07 2022Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierFaire construire sa maison, sa villa ou son pavillon reste un objectif priori...Source : www.eurojuris.fr
-
Interdiction des terrasses chauffées sur le domaine public
Publié le : 04/07/2022 04 juillet juil. 07 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCollectivités / Environnement / EnvironnementL’article 181 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilienc...Source : www.eurojuris.fr
-
Obligation d’information du patient et la réalisation d’un risque liée à un geste chirurgical contraire aux bonnes pratiques
Publié le : 29/06/2022 29 juin juin 06 2022Particuliers / Santé / Responsabilité médicaleCollectivités / Contentieux / Responsabilité administrativeConformément à l’article L.1111-2 du code de la santé publique, il incombe au...Source : www.eurojuris.fr
-
La protection du domaine public maritime : l'intervention indispensable du juge
Publié le : 27/06/2022 27 juin juin 06 2022Collectivités / Environnement / EnvironnementDans une décision du 14 juin 2022 rendue sous le numéro 455 050, les 8° et 3°...Source : www.eurojuris.fr
-
Le praticien signataire d'une ordonnance est seul responsable disciplinairement des prescriptions
Publié le : 17/06/2022 17 juin juin 06 2022Particuliers / Santé / Responsabilité médicaleL’article R. 4127-8 du code de la santé publique, dispose que : « Dans les...Source : www.eurojuris.fr
-
L'indemnisation du risque sécheresse, une rénovation profonde de l'indemnisation des victimes des catastrophes naturelles
Publié le : 17/06/2022 17 juin juin 06 2022Collectivités / Environnement / EnvironnementLa loi numéro 2021 – 1837 du 28 décembre 2021 relative à l'indemnisation des...Source : www.eurojuris.fr
-
L'interprétation d'un jugement définitif
Publié le : 15/06/2022 15 juin juin 06 2022Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileLorsqu’un jugement est rendu, il devient définitif dès lors que les vo...Source : www.eurojuris.fr
-
Vente immobilière et rétractation : comment notifier sa volonté de se rétracter ?
Publié le : 14/06/2022 14 juin juin 06 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementParticuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsLa protection du consommateur est un désir constant de la société qui s’est t...Source : www.eurojuris.fr
-
Impossibilité de rompre le contrat de travail via une transaction
Publié le : 09/06/2022 09 juin juin 06 2022JurisprudenceRupture du contrat de travailIl est parfaitement possible pour un employeur et un salarié de mettre un ter...
-
La rémunération perçue au titre d'un congé spécial s'entend de la rémunération nette versée à l'agent ayant occupé un emploi fonctionnel
Publié le : 03/06/2022 03 juin juin 06 2022Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifPar sa décision n° 1802455 du 18 mai 2022, le tribunal administratif de Nante...Source : www.eurojuris.fr
-
Détournement de fonds publics : précisions sur le cumul d’infraction et la notion de remise de fonds
Publié le : 03/06/2022 03 juin juin 06 2022Collectivités / Finances locales / Fiscalité/ Gestion de fait/ Chambre des ComptesCollectivités / Contentieux / Responsabilité civile et pénale de l'éluLe Maire d’une commune a souhaité favoriser l’embauche d’une employée municip...Source : www.eurojuris.fr
-
Réforme des procédures correctrices de la CNIL vers une action répressive simplifiée
Publié le : 03/06/2022 03 juin juin 06 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLe 8 avril 2022, un décret n°2022 – 517 est venu préciser les modalités d’app...Source : www.eurojuris.fr
-
Loyer du bail commercial renouvelé et faits postérieurs
Publié le : 02/06/2022 02 juin juin 06 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser récemment un point important...