Bail commercial et clause d'indexation : fin du tango de la cour de cassation
Auteur : MEDINA Jean-Luc
Publié le :
15/04/2022
15
avril
avr.
04
2022
Le feuilleton de la nullité des clauses d’indexation tire à sa fin.
Nous avions déjà rédigé un article sur le sujet publié sur le site EUROJURIS le 4 septembre 2018, le 5 octobre 2021 et le 1er mars 2022.
Il semblerait que ce long feuilleton ponctué d’un tango soit sur le point de prendre définitivement fin.
Le 17 février 2022 (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 17 février 2022, n° 20-20.463), la Cour de Cassation avait à apprécier une clause d’indexation du loyer stipulant que celle-ci s’opérerait au 1er janvier de chaque année et jouerait à la hausse comme à la baisse, sans pouvoir ramener le loyer en-dessous du loyer de base.
La clause prévoyait également que l’indexation du loyer s’opérerait pour la première fois le 1er janvier qui suit la prise d’effet du bail (même si la prise d’effet est postérieure au 1er janvier). Cette clause pose deux difficultés : 1/ En cas de baisse de l’indice, et si le calcul ramène le loyer en-dessous du loyer de base, cette baisse est neutralisée.
Cela est contraire à la jurisprudence de la Cour de Cassation.
2/ Cette stipulation peut créer une distorsion prohibée entre la période de variation indiciaire (un an) et la durée s’écoulant entre chaque révision, car dans l’hypothèse où le loyer indexé doit être ramené en-dessous du loyer de base, l’indexation sera neutralisée.
Cette clause d’indexation contient donc deux vices majeurs.
La Cour d’Appel de VERSAILLES, dans un arrêt du 30 avril 2020, a déclaré non écrite la clause d’indexation alors que le bailleur contestait le caractère non écrit de l’intégralité de la clause, au motif pris de leur indivisibilité prétendue.
La Cour de Cassation a rappelé que l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier réputait non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.
La Cour d’Appel de VERSAILLES avait relevé que concernant la première indexation, il existait une distorsion entre la période de variation de l’indice et l’intervalle séparant la prise d’effet du bail de la première indexation.
La Cour d’Appel de VERSAILLES a considéré que la clause d’indexation devait être réputée non écrite pour le tout.
La Cour de Cassation censure la Cour d’Appel et rappelle que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.
Cet arrêt suit la vision donnée par un précédent arrêt commenté du 12 janvier 2022, dans lequel on se demandait si la fin du feuilleton et du tango de la Cour de Cassation étaient proches.
On peut désormais, sans risquer de se faire démentir, dire que la Cour de Cassation a une position bien affirmée. Désormais, seule la partie de la clause contraire à l’ordre public résultant des dispositions de l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier sera censurée.
Cet article n'engage que son auteur.
Historique
-
L'occupation domaniale, les terrasses de café et le droit de la concurrence
Publié le : 31/05/2022 31 mai mai 05 2022Collectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicL'occupation domaniale suppose au titre de l'article L2122 – 1 du code généra...Source : www.eurojuris.fr
-
Liquidation judiciaire, bail commercial et droit de préemption du locataire
Publié le : 31/05/2022 31 mai mai 05 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPas de droit de préemption pour le locataire commercial en cas de vente de l’...Source : www.eurojuris.fr
-
L'enclave : dans quelles conditions une servitude de passage peut-être créée ?
Publié le : 30/05/2022 30 mai mai 05 2022Particuliers / Patrimoine / GestionLa valeur économique d'une parcelle dépend en premier lieu de son accès. En...Source : www.eurojuris.fr
-
Régime de l’action entre colotis : personnelle ou réelle ?
Publié le : 16/05/2022 16 mai mai 05 2022Particuliers / Patrimoine / CopropriétéLotir c’est partager une unité foncière unique en plusieurs unités appelées l...Source : www.eurojuris.fr
-
Les pharmaciens doivent en toute hypothèse, veiller au respect de leurs obligations déontologiques, notamment celles relatives à l'interdiction de publicité
Publié le : 13/05/2022 13 mai mai 05 2022Entreprises / Marketing et ventes / Publicité/ marketingPar une décision du 17 janvier 2020, la chambre de discipline du Conseil nati...Source : www.eurojuris.fr
-
Le harcèlement scolaire devient un délit avec la loi du 2 mars 2022 visant à combattre le harcèlement scolaire
Publié le : 13/05/2022 13 mai mai 05 2022Particuliers / Civil / Pénal / VictimesChaque année, le harcèlement scolaire toucherait entre 700 000 et 800 000 enf...Source : www.eurojuris.fr
-
Licenciement économique - L'employeur peut avoir recours à des prestataires extérieurs après une suppression de poste
Publié le : 12/05/2022 12 mai mai 05 2022Particuliers / Emploi / Licenciements / DémissionEntreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementDans cette affaire (Cass. soc. 16 février 2022, n° 20-20796 ), une salariée e...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail d’habitation : conditions de validité de la caution
Publié le : 12/05/2022 12 mai mai 05 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de bail d’habitation, si la mention manuscrite de l’acte de cautio...Source : www.eurojuris.fr
-
Pension alimentaire : condamnation d'un père pour abandon de famille même en cas de difficultés financières
Publié le : 05/05/2022 05 mai mai 05 2022Particuliers / Famille / EnfantsDe la nécessité de prouver les difficultés à payer la pension alimentaire et...Source : www.eurojuris.fr
-
Fonds de commerce et domaine public : la décision du conseil d'État du 11 mars 2022
Publié le : 04/05/2022 04 mai mai 05 2022Collectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicLa commune de Cap d'ail dans les Alpes-Maritimes a conclu avec des occupants...Source : www.eurojuris.fr
-
Fonction publique : application des règles d’individualisation des charges de chauffage aux logements de fonction
Publié le : 03/05/2022 03 mai mai 05 2022Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifLes casernes et logements concédés par nécessité absolue de service suivent-i...Source : www.eurojuris.fr
-
La suspension des agents contractuels de droit public dans le cadre de l'engagement d'une procédure disciplinaire
Publié le : 03/05/2022 03 mai mai 05 2022Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifLe cadre juridique de la mesure de suspension d’un agent contractuel : L’art...Source : www.eurojuris.fr
-
Infraction à la législation relative aux soldes et entreprises liées par un contrat de commission-affiliation
Publié le : 02/05/2022 02 mai mai 05 2022Entreprises / Marketing et ventes / Publicité/ marketingPar un arrêt du 22 février 2022 n°21-83.226, la Cour de cassation a eu l’occa...Source : www.eurojuris.fr
-
La section des assurances sociales du Conseil national de l'ordre des chirurgiens-dentistes doit motiver sa décision en précisant les anomalies relevées à l'encontre du praticien
Publié le : 15/04/2022 15 avril avr. 04 2022Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifBref rappel du rôle de la section des assurances sociales des chambres discip...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial et clause d'indexation : fin du tango de la cour de cassation
Publié le : 15/04/2022 15 avril avr. 04 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe feuilleton de la nullité des clauses d’indexation tire à sa fin. Nous a...
-
Procédure de mise en sécurité : le constat préalable de l’état de péril
Publié le : 14/04/2022 14 avril avr. 04 2022Collectivités / Contentieux / Responsabilité administrativeIl n’est pas nouveau que l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 entré...Source : www.eurojuris.fr
-
Un forfait annuel en jours n'est pas synonyme de liberté totale
Publié le : 13/04/2022 13 avril avr. 04 2022Particuliers / Emploi / Contrat de travailEntreprises / Ressources humaines / Temps de travailL’article L.3121-58 du Code du travail dispose : Peuvent conclure une conv...Source : www.eurojuris.fr
-
Occupation du domaine public et frais de déplacement des réseaux : la décision du 31 mars 2022
Publié le : 13/04/2022 13 avril avr. 04 2022Collectivités / Finances locales / Droit public économiqueDans une décision département du Val-d'Oise numéro 453 904 en date du 31 mars...Source : www.eurojuris.fr
-
Rémunération ou indemnisation de l’agent immobilier en cas de vente non réalisée : Un combat qui dure « la responsabilité délictuelle » VS « la loi Hoguet »
Publié le : 12/04/2022 12 avril avr. 04 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombr...Source : www.eurojuris.fr