Bail commercial : défaut d'entretien du locataire et vétusté
Auteur : MEDINA Jean-Luc
Publié le :
20/09/2024
20
septembre
sept.
09
2024
Quelle est l’étendue de la remise en état du locataire en fin de bail ? Ce sujet conduit à de fréquents contentieux entre bailleurs et locataires. Le locataire, même s’il s’est engagé dans le bail initial à procéder à l’ensemble des réparations et à restituer un local en bon état, ne souhaite pas rendre un local neuf mais tenant compte de la durée de l’occupation qui, par définition, fait vieillir les locaux.
Quant au bailleur, il souhaite bien évidemment lorsqu’il a loué un bien en parfait état, le récupérer tel quel sans avoir à engager ne serait-ce qu’un euro de réparation.
En l’espèce, la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE avait limité la somme due par le locataire au titre des travaux de remise en état des lieux en retenant l’avis de l’expert proposant de mettre à la charge de la bailleresse l’ensemble des travaux liés au mauvais entretien des lieux et à la vétusté normale eu égard au temps d’occupation des lieux et notamment le mauvais état des peintures au sol, la robinetterie usée, les menuiseries non entretenues et les peintures des façades en mauvais état.
La bailleresse a estimé que la vétusté provenait d’un défaut d’entretien qui l’avait accélérée et aggravée.
La charge de la vétusté peut dans le bail faire l’objet d’un transfert de charge sur le preneur.
En revanche, il n’est pas possible de transférer la charge de la vétusté lorsque celle-ci nécessite de gros travaux de l’article 606 du Code civil.
En l’occurrence, l’expert a quelque peu biaisé l’appréciation des juges du fond de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE.
Celui-ci a estimé normal qu’au bout d’une trentaine d’années d’occupation des lieux, la bailleresse puisse récupérer un local avec une vétusté normale eu égard au temps d’occupation des lieux et qu’il lui appartenait en temps que bailleresse de les remettre en état.
En clair, l’expert, approuvé par la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, a considéré que le vieillissement d’un bâtiment est à la charge de la bailleresse.
La Cour de cassation censure ce raisonnement : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 juin 2024, n° 23-10.042
Dès lors que la Cour a constaté que le bail stipulait que le locataire tiendrait les lieux loués en parfait état de réparation et d’entretien et aurait à sa charge toutes les réparations quelle qu’en soit la cause, y compris celles définies par les articles 1754 et 606 du Code civil (antérieurs à la réforme de 2014) il fallait conclure que le locataire était tenu de supporter le coût des réparations liées à la vétusté pour la part résultant d’un défaut d’entretien.
Dans cette affaire, on suppose que le bail n’était pas encore soumis aux dispositions de la loi Pinel rendant impossible le transfert des gros travaux de l’article 606 du Code civil au locataire.
Cependant, la solution reste identique.
Le locataire doit assumer la vétusté liée à un défaut d’entretien et il n’appartient pas de prendre en considération le nombre d’années du bâtiment afin de laisser à la charge du bailleur une vétusté considérée comme normale avec le temps, dès lors que celle-ci est bien reliée à un défaut d’entretien.
Cet article n'engage que son auteur.
Historique
-
Bail commercial : non-respect des délais et acquisition de la clause résolutoire
Publié le : 04/10/2024 04 octobre oct. 10 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes locataires en difficulté de règlement de loyers recherchent des possibili...
-
Promesse de vente, conditions suspensives et obligations du promettant ... la rigueur des principes
Publié le : 03/10/2024 03 octobre oct. 10 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCass, 3ème civ, 11 juillet 2024, n°22-20.046 Il est toujours essentiel d...Source : www.eurojuris.fr
-
Le défaut de souscription de l'assurance obligatoire dommages ouvrage ne constitue pas une cause exonératoire de responsabilité du constructeur, y compris au titre des préjudices immatériels
Publié le : 03/10/2024 03 octobre oct. 10 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 19 septembre 2024, n°22-24.808 Aux termes de l’article L 2...Source : www.eurojuris.fr
-
La réception tacite implique une volonté non équivoque du maitre de l'ouvrage de recevoir l'ouvrage
Publié le : 02/10/2024 02 octobre oct. 10 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDepuis un arrêt de principe de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation...Source : www.eurojuris.fr
-
Le risque pénal en cas de fusion-absorption : peu importe la forme de la société absorbée
Publié le : 01/10/2024 01 octobre oct. 10 2024Entreprises / Vie de l'entreprise / Fusion Acquisitioncass. crim., 22 mai 2024, n°23-83180 1. Par un arrêt du 17 avril 2023...Source : www.eurojuris.fr
-
Procédure de conciliation : précisions sur l’étendue de la confidentialité
Publié le : 30/09/2024 30 septembre sept. 09 2024Entreprises / Contentieux / Entreprises en difficultés / procédures collectivesIl est acquis que toute personne qui est appelée à la procédure de conciliati...Source : www.eurojuris.fr
-
Enlèvement international d’enfant : l’enfant peut exceptionnellement retourner dans un autre État que celui de sa résidence habituelle
Publié le : 30/09/2024 30 septembre sept. 09 2024Particuliers / Famille / EnfantsDans cette affaire, le père danois, M. [F], demande le retour de son fils au...Source : www.eurojuris.fr
-
Clôture d’un compte courant garanti par un cautionnement : revirement de la cour de cassation
Publié le : 27/09/2024 27 septembre sept. 09 2024Entreprises / Finances / Banque et financeLa Cour de cassation a rendu un arrêt qui vient clarifier la question de la c...Source : www.eurojuris.fr
-
Indemnité d'immobilisation, promesse de vente et délai de prescription
Publié le : 26/09/2024 26 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe 8 septembre 2015, une promesse unilatérale de vente a été conclue sous la...Source : www.eurojuris.fr
-
Réforme de la garde à vue : quels changements depuis le 1er juillet 2024 ?
Publié le : 24/09/2024 24 septembre sept. 09 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileAprès plusieurs mises en demeure de la Commission européenne, la France assur...Source : www.eurojuris.fr
-
Action en paiement du membre d’un groupement
Publié le : 23/09/2024 23 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de cassation, en ligne avec la jurisprudence administrative, considèr...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial : défaut d'entretien du locataire et vétusté
Publié le : 20/09/2024 20 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierQuelle est l’étendue de la remise en état du locataire en fin de bail ? Ce su...
-
Audition de l'enfant et bienveillance parentale
Publié le : 18/09/2024 18 septembre sept. 09 2024Particuliers / Famille / EnfantsAux fins d’harmoniser les textes européens et certains textes du droit frança...Source : www.eurojuris.fr
-
Érosion littorale : L’exemple du département de Charente-Maritime
Publié le : 17/09/2024 17 septembre sept. 09 2024Collectivités / Environnement / EnvironnementDans la gestion du trait de côte, et dans la gouvernance adaptée à cette situ...Source : www.eurojuris.fr
-
L’érosion côtière : les cartes locales d’exposition au risque
Publié le : 16/09/2024 16 septembre sept. 09 2024Collectivités / Environnement / EnvironnementFaire face au recul du trait de côte engage, nous le savons, un grand nombre...Source : www.eurojuris.fr
-
L’étude CEREMA Projection du trait de côte et analyse des enjeux au niveau national - février 2024
Publié le : 13/09/2024 13 septembre sept. 09 2024Collectivités / Environnement / EnvironnementLe CEREMA est un établissement public sous la tutelle du ministère de la tran...Source : www.eurojuris.fr
-
Le maître d'oeuvre répond sans recours des travaux complémentaires non acceptés s'ils sont réalisés sous sa signature
Publié le : 13/09/2024 13 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans le cadre de cette affaire, une SCI a entrepris la construction d’un loti...Source : www.eurojuris.fr
-
Licenciement pour inaptitude : le manquement à l’obligation de sécurité ayant conduit à l’inaptitude est imprescriptible
Publié le : 12/09/2024 12 septembre sept. 09 2024Particuliers / Emploi / Licenciements / DémissionEntreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementSi la Cour de cassation décide de manière constante que le licenciement pour...Source : www.eurojuris.fr
-
Non respect des normes ERP et responsabilité de l'architecte
Publié le : 12/09/2024 12 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar son arrêt en date du 5 septembre 2024 (Cass, 3ème civ, 5 septembre 2024,...Source : www.eurojuris.fr
-
Appréciation du caractère apparent du désordre à la réception et garantie décennale : la rigueur se confirme !
Publié le : 11/09/2024 11 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierIl est constant que le maître d’ouvrage ne peut pas rechercher la responsabil...Source : www.eurojuris.fr